Category: 二手房

今天，大胡子以验房师的身份和大家分享买房前都应该注意房屋那些缺陷，以及卖家如何隐藏这些缺陷，避免买到手的房屋需要花费巨额的修理费，甚至不得不推倒重建。二手房在卖出时有很多原因，有时候好像转让经营不善的生意一样，存在着卖家刻意掩盖缺陷和隐瞒一些事实，即使看起来比较新的房子也常常发生。那么卖家都喜欢在哪些地方掩盖缺陷呢？我给大家写了一个清单。

买房前须知 - 20个隐藏陷阱清单：

隐藏内墙开裂或石棉内墙开裂有可能是地基下陷，承重墙导致，live load 加 dead load超负荷，外力引起，或是白蚁引起的结构问题，当然也可能仅仅是房子木结构的热胀冷缩所致。

隐藏外墙开裂或石棉外墙开裂很多时候是结构性问题所致，有可能是地基，屋顶，外力或风力，湿度过高，树根过近，Lintel安装错误

隐藏外墙开裂或石棉并不是所有的开裂都代表结构性问题，买家需要仔细看修补mortar的颜色和方法，每个裂缝产生的原因有可能都不一样，开裂的地方，大小，数量都是需要考量的

隐藏防水失效和石棉

棉本身其实是非常好的建筑材料，麻烦的是石棉致癌，而且发病率极高。80年代末期在澳洲石棉被彻底禁止，所以在90年前的房屋都可能有石棉。

隐藏结构, 白蚁, 漏雨缺陷

开放的时候一定要尽可能的观察到房屋的每一个角落，不要等到交接后发现房屋有巨大结构问题， 比如：潮湿的墙壁，下垂的天花板，松软的地板，还有摧毁房屋的白蚁

隐藏结构，白蚁，borer, wood decay，脱木素，漏水，管道泄漏等问题，房屋地基相当于汽车发动机，是房屋检查重中之重，一旦地基崩塌或下陷超过承受范围可以直接宣告危房，看房结束。

隐藏白蚁

澳洲白蚁高发区10个房子中有3个都有白蚁。清除白蚁是非常昂贵的，由于购买的药品贵，清除白蚁的费用一般都在$3000+。

隐藏白蚁，漏雨

更换天花板的原因大部分是由于之前漏雨或漏水严重导致天花板塌陷或出现paint flake或bubble，多发生在浴室或厕所底下的天花板，往往由于防水没做好或缺少roof sarking导致。

隐藏防水失效, 漏雨, 白蚁

如果被塞满的衣柜隔壁就是浴室, 买家就需要小心了。我们时不时会在衣柜内发现白蚁，发霉的墙壁，膨胀的地脚线。

进入屋顶的manhole和进入subfloor一样重要，尤其是二手房绝大多数的屋顶结构是conventional roofing. Rafter, Ridgeboard, collar tie, strut, hanging beam, underpurlin, ceiling joist, 每一个timber 之间的连接和损耗程度都需要判断，有无白蚁，borer, 脱木素, roof sarking, 以及中央管道有无破裂，电线的老化程度。

隐藏电器煤气不正常工作

这种情况下，买家无从检查是否存在煤气泄漏，电路是否存在异常。厨房的电器，空调，热水器，暖气和其他一切和水电相关的设备都无法检查其功能完整性。

隐藏房屋之前有过白蚁

如果一个房子之前做过白蚁查杀，查杀公司会在电表箱或查杀位置贴上明显的公告，给屋主建议防范措施。有时候卖家会掩藏这些公告，避免买家知道房屋有白蚁。

隐藏阳台的排水系统，瓷砖的grout，caulking, framing和护栏安全性。阳台是很多家庭最担惊受怕的地方，澳洲每年都发生很多起阳台坍塌事故，最近一次是圣诞前Doncaster East事故。

澳洲的民房不是钢混结构，99%是木架或轻钢，只有极少部分的Semi-commercial 是钢混，没有大家想象的那么结实，设计的最大承重一般只是1.5Kpa, 阳台2.5Kpa而已。

卖家未老实交代建筑是否违章会给买家带来非常多的罚款和烦恼，我本人帮客户处理过很多次这种事件，所以建议大家买房前一定要确认。

水是不可能被断的，总闸在前院，随时可以开通。断水通常是为了隐藏漏水

隐藏石棉，白蚁或腐烂的木架

有些卖家在做内部翻新的时候为了省钱，会在低一点的地方装第二层天花板，直接把旧天花板覆盖, 但是很可能在新的天花板上面夹层就藏着石棉，白蚁或已经腐烂的木架。

隐藏白蚁，borer, 漏水，subfloor通风

更换地板往往是由于卖家防止买家轻易发现有白蚁或borer。更换地毯是因为地毯受潮发霉，原因可能是Subfloor的通气性不好或漏水导致。

分散看房验房者的注意力

这种情况偶尔会发生，一般来说在open inspection的时候屋主都会避开，有时候我们也遇到过屋主在家不走拉着我们说话的情况，目的很简单就是为了分散我们的注意力。

隐藏后院的缺陷，包括白蚁，外墙开裂，窗户破裂，挡土墙塌方，还有很多涉及到fence, 树木，热水器，shed等的问题。

What you see is not everything

这点写给小型开发商，有时候买房除了建筑质量过关，可供居住，不想花大价钱维修之外，大家同样关注房屋的升值潜力，升值潜力和地块的开发潜力息息相关，而地的开发潜力和规划息息相关。地块是商业用途还是民用，规划高密度还是低密度， 地块本身的easement, zoning, overlay, covenant, caveat等等都是需要做深入调查。选好一个项目是成功的一半. 关于开发更多的知识我们会在后面的文章里深入探讨。

请关注我们的公众号“澳洲建筑开发百家说”

今天和大家聊聊新房的建造流程，以及在建造前，建造中和建造后需要注意的事项。今天的话题会比较适建筑预算在80万以内的屋主，关于建房预算超过80万或多套开发我们留到下个话题再讨论。

笔者在写这篇文章之前搜集了很多群友的问题，大部分新建房屋主的担心都集中在如何：

• 避免合同漏洞带来的损失
• 避免霸王条款对甲方的牵制
• 避免户型，用料不合理
• 避免建筑成本浪费
• 避免建筑过程中常见的偷工减料
• 避免实际用料，户型，尺寸，面积与合同和图纸不符
• 避免出现建筑纠纷
• 避免建筑工期延迟
• 避免重大结构缺陷和安全隐患
• 避免巨额自费修复缺陷
• 避免新房寿命缩短
• 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

笔者先埋个伏笔，我相信大家读完了这两期的文章，就能解开这个结。我们先说说建筑流程。

澳洲的建筑产业有个和国内区别很大的部分叫做Domestic Building, 如果硬要翻译成中文，我们就管他叫民房吧。国内城市多数是公寓，所谓的民房可能真的要在小镇或者农村才能见到，而在澳洲民房整个产业链是非常普遍且成熟的，有为民房单独存在的民房建筑师，称为Domestic Builder, 大体分为几种产业模式：

• Volume Builder,
• Design & Build Builder (D&B Builder)
• Custom Builder.

对于绝大多数建房预算在80万以下的客户，都会倾向找 Volume Builder 和 D&B Builder， 原因很简单，相对便宜，户型方正，性价比高，并且绝大多数都有自己的样板房，可以看到实物，这两类 Builder 占据了市场绝大部分的份额，而且流程也很相似，往往客户经历了

• 对比 Builder
• 选户型
• 比价格
• 最终选定 Builder

之后就是和Builder：

• 签订服务意向书, 交定金
• 进入设计阶段，或者直接选取Builder已有户型，或者在已有户型上稍作改动，称作Variation
• 选色，选材料，定最终合同价格
• 批文阶段，Builder全权打理
• Builder通知拆房或者整地（拆房的工作可以交给拆房公司全权打理，流程很简单，整地工作更简单，除除草收拾一下垃圾）
• Builder开始建筑前的准备工作
• 开工
• 漫长的施工过程
• 完工交房

到此大家想了解的建筑流程就简单的叙述完了，并没有大家想象的复杂，但是这一系列过程中却伴随着很多风险，很多屋主无谓的费用支出，很多建筑施工中的质量不合格的情况出现，可能是一个行业外的人无法想象的，也不太想遇到的。但很多客户找到我的时候都避免不了咨询我如何跟Builder打官司，貌似只要是建房，最后跟Builder成为朋友并不多，Builder可是为我们实现了梦想家园的人啊，为什么会这样呢？ 很明显甲方不满意，原因在哪？原因在于在整个建筑项目流程中，很多屋主（甲方）由于缺乏行业知识容易犯错误，这些错误可能伴随着整个建筑流程。

建房前

合同审查阶段，涉及建房时间，时间表项不完整；同意损害赔偿条款是否读明白； 进度付款时间表； 不公平的规范条款； 隐藏附加费用；替代建筑方法；户型设计合理度；建筑用料搭配；建筑成本和临时总额项目等等

建筑过程中

地基阶段

材料不足； 物料位置不正确； 缺少垫，梁和脚 (pads, beams and footings); 结构性问题；缺乏白蚁保护；损坏的阻气膜；地基的宽度和深度；填埋深度；钢筋的尺寸；钢筋结扎的方法；钢筋支撑物的间隔；转角钢筋的衔接；检查地基工作是否符合结构图

房框架阶段

地基混凝土周边暴露钢板， 混凝土表面过度的开裂和粉尘； 框架地板突出部分 (overhang); 每个楼层的平面度； 构造的墙架框是否符合建筑规范；框架支撑(Brace)正确安装；屋顶架安装和支撑；主体承重梁； 结构梁的尺寸和间隔

外墙阶段

墙的水平； 铅垂；平直度；确保所有的墙是一致的； 铰链接头 (articulation joins), 闪光 (flashing), 和透水洞 (weepholes)的正确安装和放置； 窗户和砖砌之间的正确间隙； 砖墙正确的轴承到混凝土地基上； 墙空腔里没有堆积过多的砂浆 ; 砂浆强度划痕试验

完工交房

外部：砌砖, 窗户, 砂浆清理, 外部包层结构(如Hebel面板或风化版)构建, 沟槽(guttering), 筋膜(fascia), 屋檐(eaves), 屋顶线, 瓦片，屋顶结构, 玻璃, 填充物, 盖板和村垫， 阳台，栅栏等;

内部：门， 窗, 石膏接头, 天花板, 檐口(cornice), 墙壁, 踢脚板 (skirting), 厨房厨柜用具， 浴室用具, 水龙头, 瓷砖, 油漆，其他设备安装，通风，隔热棉，屋顶结构等

而大家往往会忽略或没意识到，澳洲和国内一样，有很多第三方建筑监督机构和公司存在的，这些建筑内的专家给甲方带来的时间和经济利益会远远大于甲方请他所支付的费用，如果不是，那他所在的行业就没有存在的价值，早就被淘汰了。

比如Building Surveyor 或 Building inspector华人翻译成验房师，我也不知道为什么要这么翻译，感觉很Low，实际验房师是建筑行业知识最全面的咨询型人才，他们往往都是Building Surveyor出身，有少部分是退休的Builder, 积攒够很多工作经验，厌倦的本行业内的工作，独立出来作为第三方，专门帮助甲方（屋主）解决建筑过程中甲方自己解决不了的困难，他们精通澳洲法律法规，精通建筑质量审查，可以说他们是这个行业的律师+医生，验房师可以被雇佣成为建筑监理，帮助甲方审查合同，审查图纸，检查建筑质量，给甲方专业意见，帮助甲方最大化避免风险，减少开支， 澳洲是有这样的专业咨询人士为屋主保驾护航的。

所以如果大家准备建房，手头的预算不太多，怕花冤枉钱，怕延误工期，怕建筑质量糟糕，怕出现建筑纠纷，就不妨咨询一下专业的验房师和建筑监理，请他们作为第三方帮忙检查合同，监督Builder建筑过程的每个阶段，最大程度的保证自己作为甲方的利益。

建筑是一门精细的科学，相关的法律法规非常复杂繁多，没有5年以上建筑一线咨询和工地工作经验是无法成为一个行业的专家的，所以大家不要想着自己谷歌搜集一点资料，论坛看看别人的经历和评论就能学会如何和建筑专业人士打交道，真正的专家是不会在谷歌和论坛给你留有用的信息的，真正有用的信息是需要花钱才能从专家嘴里获得的，尤其是咨询型专家，生活的收入来源就是靠自己的知识积累和一张伶牙俐齿的嘴，所以大家记住不要去搜集免费的信息，只有花费才能得到真正的有价值的服务，也会发现有价值的服务给自己创造的是更有价值的回报。

文末，大胡子在这里祝愿每一位奋斗在墨尔本的华人能够圆自己Dream house的梦，致每一位深夜还在奋斗的创业者和劳动者。

大家可以关注大胡子，支持大胡子建筑开发讲坛原创，大胡子会为大家带来更多的关于房屋，开发，建筑相关的专业知识，相信每一篇的公众号都可以为大家带来一些生活上的帮助，同时如果大家有关于建筑，开发和房屋方面的问题可以扫描下方二维码或来电咨询大胡子本人。

这篇文章给大家科普一下买房前作为一个买家需要做的工作和注意事项，避免大家在买房过程中掉入陷阱和损失巨额的修复费用。

这两年墨尔本的房屋价格疯涨，买房成了几乎所有华人都要面对的一件人生大事，花费巨额的费用，大家都想购入称心如意的房屋，安居乐业，除了考察房屋的舒适性，朝向，位置，交通，学校，商场，医院，等因素之外，大家还需要重点关注房屋本身的质量，没有人想买到有结构问题的房屋，没有人想买完房与白蚁为伴，大家也不想住进去后花巨额费用去修理房屋各种问题，那么买家在买房前有必要去做一件事就是检查房屋的质量。

一般二手房的市场有两种交易方式，一种是拍卖，一种是私卖，两者的区别在于拍卖是无条件接受房屋当前的状况，私卖是可以和卖家商议增加附加条件的。如果目标房屋即将参加拍卖，屋主需要在拍卖之前安排验房，避免拍卖成功后发现严重结构，漏水，白蚁，管道，电路等重大缺陷自己花费巨额费用修葺房屋，甚至有安全隐患；如果房屋是私卖，买家最好在签合同之前安排验房，或者在签完合同的72小时冷静期内安排验房。这都很好理解，买房如同买车，只是产品不同，没有人把车开回家再送去修车厂请修车师傅检查车是否有问题，万一是发动机问题呢，那等于买了辆报废车。当然购房后房屋的维护定期检查结构和白蚁也是非常重要的，如同汽车做保养一样，我会在文章的收尾部分提到。

这里告诉大家一个小技巧可以帮助买家省下来很多购房费用，如果房屋是私卖，买家最好在签合同之前安排验房，几乎所有的二手房都或多或少有需要修复的问题，即便没有结构白蚁等严重缺陷也会有一些修修补补需要花费的地方，买家可以利用验房师的报告去和卖家讨价还价，销售市场不好的时候可以砍下来很多费用，本人在买房的时候就利用了这个小技巧砍下来4万多，尤其是屋主着急卖房的时候，看到验房师的报告，才知道自己的房子原来这么多问题时候可以想象他的心情是绝望的，当屋主自己都觉得自己的房子很多问题的时候他的心理价位是会发生变化的，他会适当的降低自己的心理价位。即便在市场好的情况下，拿着验房报告去要求屋主修复报告提出的小问题的时候，大多数屋主还是乐意接受的。而这些所谓的小问题如果自己去修复通常都会是上千，因为澳洲的工人人工实在是太贵了。

所以简单地说，拍卖的房屋需要在拍卖前验房，私卖的房屋最好在出价前验房，或者在签合同的时候写上”subject to building & pest inspection”并在三天冷静期内完成验房. 找验房师的时间越早，买家的 bargain power 越大，越容易避免巨额的花费。

几乎所有的朋友都会问我二手房验房都会查些什么，怎么查，房屋一般都会遇到哪些问题呢？ 这其实是个很大的命题，成为一名全方位的验房师需要学四年，再实习两年，所以请原谅本人无法做到在一篇文章内教会大家如何对着我给的清单自己去验房，只能帮助大家更多的了解房屋，以及如何维护房屋，延长房屋的居住寿命， 大家有兴趣可以观看我的视频里有更详尽的说明，在这里我就简单的归纳概括一下验房都验什么，房屋常见的问题都有哪些，为了方便大家看懂我找了一些很明显缺陷的配图，在实际检查过程中很多问题是不明显但确重要的，比如很多不符合Australia Standards和Building Code of Australia以及超出了Standards 和 tolerance允许范围的错误做工, 只有接受过专业培训的验房师才能看的出来。

• 屋顶结构下沉, 腐烂
• 屋顶结构和地基结构连接不牢
• 承重墙偏斜
• 地基下陷
• 白蚁或borer侵蚀造成的不可修复的结构性损伤
• 屋顶漏雨或屋内浴室等漏水造成的结构腐烂
• 结构真菌感染
• 脱木素感染等

• 水管漏水
• 煤气管泄漏
• 通风管破裂
• 屋顶漏雨

澳洲的房屋最怕遇到两样东西：水和白蚁。白蚁我会在下面的段落阐述。除此之外就是水，水对房屋的摧残比白蚁更可怕，木头遇水会腐烂，石膏板遇水会稀释，而澳洲房屋的内装修和结构的构成90%是这两种建筑材料。高湿度还会引起地基下陷，引起砖墙的mortar erosion, ，吸引白蚁，所以房屋一旦发生漏水未及时发现，后果很可能是整栋房屋报废。笔者本人家里就发生过一次严重的水管爆裂，发现时地基已经是汪洋一片，幸好及时发现，保住了房屋，避免和保险公司无休止的争论，也避免了无家可归，虽然是及时解决了漏水问题，但接下来还有的工作就是如何防止白蚁和地基下陷了，所以如果房屋发生过大量漏水也是有后遗症的。

再举一个笔者本人的惨痛经历，笔者还有一套投资房屋，由于会在一年后推倒做开发，所以笔者就没有花时间验房，交接后就租出去了，直到两个月后收到一张煤气账单显示$1286，当时笔者的心情如同一万头草泥马在奔腾，这两个月租客在里面干嘛了，暖气24小时开也要不了这些费用啊，这时候男人的第6感告诉我一定是什么地方煤气泄露了，第一时间奔赴房屋凭借专业知识和Dog一般的嗅觉发现是灶台下的管道连接完全不合规，幸好管道直通外墙，煤气泄漏发生在户外，否则后果不堪设想。

白蚁和wood borer的危害远远大于人们的想象，在高发区，白蚁的发现率甚至超出30%，也就是说10套房子里有3套房子都有白蚁侵蚀，白蚁侵蚀的地方如果是地基或承重墙等重点区域，极容易造成不可修复的结构性破坏，所以在做房屋检查的时候一定要求验房师做Building&pest inspection两项合并的检查, 一些验房师为了拼价格就只报Building inspection的价格，而买家以为便宜，实则少做了一项非常重要的白蚁检查，住进去后一旦发现白蚁，损失是巨大的，如果找不到蚁巢，完全的白蚁查杀一次最低收费$3000+，修复结构的费用会更加昂贵，甚至很多情况下白蚁对结构的摧毁是不可修复的。

石棉本身是一种非常好的建筑材料，隔热防火隔音防水的效果比市面上的很多板材都要好，而且澳洲的石棉矿产非常丰富，所以早期石棉在澳洲是非常盛行的，石棉制品也是丰富多样的，除了板材，还有管道，隔热棉等。 人或动物吸入石棉纤维在肺部无法排出会导致石棉肺，并可致癌，澳洲政府在1976年明确禁止使用石棉，所以1976年之前的房屋无论是内装修还是屋顶都极有可能有石棉危害，如果石棉暴露在外面是极危险的。

澳洲所有民居家庭的水管分三道管，进水管，下水管和雨水管。进水管不需要解释了，下水管英文叫sewer pipe是我们的生活用水排污管，包括洗菜，洗衣，洗澡，马桶；雨水管英文叫stormwater pipe，负责收集屋顶的雨水到河流，回收到自来水厂，净化后给人们饮用，所以顺带提一下，千万不要找非专业的装修队伍来接马桶了，说不定他们就会把马桶接到雨水管，然后，然后画面太美笔者不在描述（此处有笑脸）。

同时这种做法也是违法的，一旦council的inspector哪天登门拜访发现，会产生昂贵的罚金，这也是为什么所有的水管工都需要持牌，而连接管道都需要申请PIC，自来水厂要备案，避免出现类似的错误污染人们的饮用水。顺便提一下，澳洲的水管工是全世界最牛的蓝领，没有之一，收入直逼大医生，大律师，傲视所有白领甚至金领，笔者会在下几篇公众号文章从专业角度来和大家唠唠澳洲建筑相关的各个职业。如果在买房前不确定管道有没有漏水或堵塞，等到住进去后才发现的话，就等着水管工过来数钱啦。

所有的电器，插排，炉灶，水龙头，窗户的闭合，楼梯的扶手，踏步等400-500项功能性检查，大多数的小毛病都发生在这些功能性检查中，买家其实自己是可以做一些简单的功能性检查的，但是由于验房时间有限，买家往往不熟悉流程，专业度达不到，还是会漏掉很多项目，漏掉任何项目都有可能会让买家在入住后产生居住烦恼和维修费用

在这里又有个知识点，验房时，买家最好请专业验房师，利用验房师的报告替自己省钱，专业验房师一般会使用的设备和工具包括：湿度仪，热成像仪，镭射仪，红外线测量仪，白蚁敲击棍等，出具的报告也会是几十页甚至上百页纸记录着房屋方方面的问题的完整报告并附有房屋各处的照片。这份报告就是买家和卖家讨价还价的最有利的工具，同时也是日后万一房屋有需要报保险的时候，给保险公司呈现的最有力的原始凭证。

最后再补充一点就是，房屋是需要打理和维护的，维护好的房屋100年结构都还是很好的，比如定期做房屋结构和白蚁检查（一般12个月到24个月一次），保持房屋通风，干燥，做好浴室防水，及时清理雨水槽，涂刷防水漆，防锈漆等等，在本人的验房过程中有见过3年房屋就完全不能住人的危房，有见过将近100年地基仍旧保持的很好，只有轻微地基下陷，结构仍非常牢固的房屋，房屋的质量除了承建商也就是Builder的手工影响之外，能够给房屋来带最大影响的就是里面的住客，好像同样一辆车，有些人不保养开3年就报废了，有些人每年按时做保养，精心的维护，跑平坦的公路，可以开十几年，甚至笔者还看过把车开到99万9爆表的新闻，房屋也是一样，需要住客精心的维护，定期做房屋检查，和车子每年送去修车厂做保养是一样，定期房屋检查的目的在于及时发现问题，及时解决问题，好像漏水和漏气那个列子，如果没有及时发现，损失的费用和对房屋的摧毁都是巨大的。

澳洲的99%的民房不是钢筋混凝土结构，没有大家想象的结实，大家每年为几万块钱的小车花费几百做保养，为您几十万甚至上百万的房屋同样花费几百做一次全身体检当然是更必要的。

大家可以关注大胡子，支持大胡子建筑开发讲坛原创，大胡子会为大家带来更多的关于房屋，开发，建筑相关的专业知识，相信每一篇的公众号都可以为大家带来一些生活上的帮助，同时如果大家有关于建筑，开发和房屋方面的问题可以扫描下方二维码或来电咨询大胡子本人。