新房建房流程和注意事项（上）

今天和大家聊聊新房的建造流程，以及在建造前，建造中和建造后需要注意的事项。今天的话题会比较适建筑预算在80万以内的屋主，关于建房预算超过80万或多套开发我们留到下个话题再讨论。

笔者在写这篇文章之前搜集了很多群友的问题，大部分新建房屋主的担心都集中在如何：

• 避免合同漏洞带来的损失
• 避免霸王条款对甲方的牵制
• 避免户型，用料不合理
• 避免建筑成本浪费
• 避免建筑过程中常见的偷工减料
• 避免实际用料，户型，尺寸，面积与合同和图纸不符
• 避免出现建筑纠纷
• 避免建筑工期延迟
• 避免重大结构缺陷和安全隐患
• 避免巨额自费修复缺陷
• 避免新房寿命缩短
• 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

笔者先埋个伏笔，我相信大家读完了这两期的文章，就能解开这个结。我们先说说建筑流程。

澳洲的建筑产业有个和国内区别很大的部分叫做Domestic Building, 如果硬要翻译成中文，我们就管他叫民房吧。国内城市多数是公寓，所谓的民房可能真的要在小镇或者农村才能见到，而在澳洲民房整个产业链是非常普遍且成熟的，有为民房单独存在的民房建筑师，称为Domestic Builder, 大体分为几种产业模式：

• Volume Builder,
• Design & Build Builder (D&B Builder)
• Custom Builder.

对于绝大多数建房预算在80万以下的客户，都会倾向找 Volume Builder 和 D&B Builder， 原因很简单，相对便宜，户型方正，性价比高，并且绝大多数都有自己的样板房，可以看到实物，这两类 Builder 占据了市场绝大部分的份额，而且流程也很相似，往往客户经历了

• 对比 Builder
• 选户型
• 比价格
• 最终选定 Builder

之后就是和Builder：

• 签订服务意向书, 交定金
• 进入设计阶段，或者直接选取Builder已有户型，或者在已有户型上稍作改动，称作Variation
• 选色，选材料，定最终合同价格
• 批文阶段，Builder全权打理
• Builder通知拆房或者整地（拆房的工作可以交给拆房公司全权打理，流程很简单，整地工作更简单，除除草收拾一下垃圾）
• Builder开始建筑前的准备工作
• 开工
• 漫长的施工过程
• 完工交房

到此大家想了解的建筑流程就简单的叙述完了，并没有大家想象的复杂，但是这一系列过程中却伴随着很多风险，很多屋主无谓的费用支出，很多建筑施工中的质量不合格的情况出现，可能是一个行业外的人无法想象的，也不太想遇到的。但很多客户找到我的时候都避免不了咨询我如何跟Builder打官司，貌似只要是建房，最后跟Builder成为朋友并不多，Builder可是为我们实现了梦想家园的人啊，为什么会这样呢？ 很明显甲方不满意，原因在哪？原因在于在整个建筑项目流程中，很多屋主（甲方）由于缺乏行业知识容易犯错误，这些错误可能伴随着整个建筑流程。

建房前

合同审查阶段，涉及建房时间，时间表项不完整；同意损害赔偿条款是否读明白； 进度付款时间表； 不公平的规范条款； 隐藏附加费用；替代建筑方法；户型设计合理度；建筑用料搭配；建筑成本和临时总额项目等等

建筑过程中

地基阶段

材料不足； 物料位置不正确； 缺少垫，梁和脚 (pads, beams and footings); 结构性问题；缺乏白蚁保护；损坏的阻气膜；地基的宽度和深度；填埋深度；钢筋的尺寸；钢筋结扎的方法；钢筋支撑物的间隔；转角钢筋的衔接；检查地基工作是否符合结构图

房框架阶段

地基混凝土周边暴露钢板， 混凝土表面过度的开裂和粉尘； 框架地板突出部分 (overhang); 每个楼层的平面度； 构造的墙架框是否符合建筑规范；框架支撑(Brace)正确安装；屋顶架安装和支撑；主体承重梁； 结构梁的尺寸和间隔

外墙阶段

墙的水平； 铅垂；平直度；确保所有的墙是一致的； 铰链接头 (articulation joins), 闪光 (flashing), 和透水洞 (weepholes)的正确安装和放置； 窗户和砖砌之间的正确间隙； 砖墙正确的轴承到混凝土地基上； 墙空腔里没有堆积过多的砂浆 ; 砂浆强度划痕试验

完工交房

外部：砌砖, 窗户, 砂浆清理, 外部包层结构(如Hebel面板或风化版)构建, 沟槽(guttering), 筋膜(fascia), 屋檐(eaves), 屋顶线, 瓦片，屋顶结构, 玻璃, 填充物, 盖板和村垫， 阳台，栅栏等;

内部：门， 窗, 石膏接头, 天花板, 檐口(cornice), 墙壁, 踢脚板 (skirting), 厨房厨柜用具， 浴室用具, 水龙头, 瓷砖, 油漆，其他设备安装，通风，隔热棉，屋顶结构等

而大家往往会忽略或没意识到，澳洲和国内一样，有很多第三方建筑监督机构和公司存在的，这些建筑内的专家给甲方带来的时间和经济利益会远远大于甲方请他所支付的费用，如果不是，那他所在的行业就没有存在的价值，早就被淘汰了。

比如Building Surveyor 或 Building inspector华人翻译成验房师，我也不知道为什么要这么翻译，感觉很Low，实际验房师是建筑行业知识最全面的咨询型人才，他们往往都是Building Surveyor出身，有少部分是退休的Builder, 积攒够很多工作经验，厌倦的本行业内的工作，独立出来作为第三方，专门帮助甲方（屋主）解决建筑过程中甲方自己解决不了的困难，他们精通澳洲法律法规，精通建筑质量审查，可以说他们是这个行业的律师+医生，验房师可以被雇佣成为建筑监理，帮助甲方审查合同，审查图纸，检查建筑质量，给甲方专业意见，帮助甲方最大化避免风险，减少开支， 澳洲是有这样的专业咨询人士为屋主保驾护航的。

所以如果大家准备建房，手头的预算不太多，怕花冤枉钱，怕延误工期，怕建筑质量糟糕，怕出现建筑纠纷，就不妨咨询一下专业的验房师和建筑监理，请他们作为第三方帮忙检查合同，监督Builder建筑过程的每个阶段，最大程度的保证自己作为甲方的利益。

建筑是一门精细的科学，相关的法律法规非常复杂繁多，没有5年以上建筑一线咨询和工地工作经验是无法成为一个行业的专家的，所以大家不要想着自己谷歌搜集一点资料，论坛看看别人的经历和评论就能学会如何和建筑专业人士打交道，真正的专家是不会在谷歌和论坛给你留有用的信息的，真正有用的信息是需要花钱才能从专家嘴里获得的，尤其是咨询型专家，生活的收入来源就是靠自己的知识积累和一张伶牙俐齿的嘴，所以大家记住不要去搜集免费的信息，只有花费才能得到真正的有价值的服务，也会发现有价值的服务给自己创造的是更有价值的回报。

文末，大胡子在这里祝愿每一位奋斗在墨尔本的华人能够圆自己Dream house的梦，致每一位深夜还在奋斗的创业者和劳动者。

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