买二手房前要注意的事项

这篇文章给大家科普一下买房前作为一个买家需要做的工作和注意事项，避免大家在买房过程中掉入陷阱和损失巨额的修复费用。

这两年墨尔本的房屋价格疯涨，买房成了几乎所有华人都要面对的一件人生大事，花费巨额的费用，大家都想购入称心如意的房屋，安居乐业，除了考察房屋的舒适性，朝向，位置，交通，学校，商场，医院，等因素之外，大家还需要重点关注房屋本身的质量，没有人想买到有结构问题的房屋，没有人想买完房与白蚁为伴，大家也不想住进去后花巨额费用去修理房屋各种问题，那么买家在买房前有必要去做一件事就是检查房屋的质量。

一般二手房的市场有两种交易方式，一种是拍卖，一种是私卖，两者的区别在于拍卖是无条件接受房屋当前的状况，私卖是可以和卖家商议增加附加条件的。如果目标房屋即将参加拍卖，屋主需要在拍卖之前安排验房，避免拍卖成功后发现严重结构，漏水，白蚁，管道，电路等重大缺陷自己花费巨额费用修葺房屋，甚至有安全隐患；如果房屋是私卖，买家最好在签合同之前安排验房，或者在签完合同的72小时冷静期内安排验房。这都很好理解，买房如同买车，只是产品不同，没有人把车开回家再送去修车厂请修车师傅检查车是否有问题，万一是发动机问题呢，那等于买了辆报废车。当然购房后房屋的维护定期检查结构和白蚁也是非常重要的，如同汽车做保养一样，我会在文章的收尾部分提到。

这里告诉大家一个小技巧可以帮助买家省下来很多购房费用，如果房屋是私卖，买家最好在签合同之前安排验房，几乎所有的二手房都或多或少有需要修复的问题，即便没有结构白蚁等严重缺陷也会有一些修修补补需要花费的地方，买家可以利用验房师的报告去和卖家讨价还价，销售市场不好的时候可以砍下来很多费用，本人在买房的时候就利用了这个小技巧砍下来4万多，尤其是屋主着急卖房的时候，看到验房师的报告，才知道自己的房子原来这么多问题时候可以想象他的心情是绝望的，当屋主自己都觉得自己的房子很多问题的时候他的心理价位是会发生变化的，他会适当的降低自己的心理价位。即便在市场好的情况下，拿着验房报告去要求屋主修复报告提出的小问题的时候，大多数屋主还是乐意接受的。而这些所谓的小问题如果自己去修复通常都会是上千，因为澳洲的工人人工实在是太贵了。

所以简单地说，拍卖的房屋需要在拍卖前验房，私卖的房屋最好在出价前验房，或者在签合同的时候写上”subject to building & pest inspection”并在三天冷静期内完成验房. 找验房师的时间越早，买家的 bargain power 越大，越容易避免巨额的花费。

几乎所有的朋友都会问我二手房验房都会查些什么，怎么查，房屋一般都会遇到哪些问题呢？ 这其实是个很大的命题，成为一名全方位的验房师需要学四年，再实习两年，所以请原谅本人无法做到在一篇文章内教会大家如何对着我给的清单自己去验房，只能帮助大家更多的了解房屋，以及如何维护房屋，延长房屋的居住寿命， 大家有兴趣可以观看我的视频里有更详尽的说明，在这里我就简单的归纳概括一下验房都验什么，房屋常见的问题都有哪些，为了方便大家看懂我找了一些很明显缺陷的配图，在实际检查过程中很多问题是不明显但确重要的，比如很多不符合Australia Standards和Building Code of Australia以及超出了Standards 和 tolerance允许范围的错误做工, 只有接受过专业培训的验房师才能看的出来。

• 屋顶结构下沉, 腐烂
• 屋顶结构和地基结构连接不牢
• 承重墙偏斜
• 地基下陷
• 白蚁或borer侵蚀造成的不可修复的结构性损伤
• 屋顶漏雨或屋内浴室等漏水造成的结构腐烂
• 结构真菌感染
• 脱木素感染等

• 水管漏水
• 煤气管泄漏
• 通风管破裂
• 屋顶漏雨

澳洲的房屋最怕遇到两样东西：水和白蚁。白蚁我会在下面的段落阐述。除此之外就是水，水对房屋的摧残比白蚁更可怕，木头遇水会腐烂，石膏板遇水会稀释，而澳洲房屋的内装修和结构的构成90%是这两种建筑材料。高湿度还会引起地基下陷，引起砖墙的mortar erosion, ，吸引白蚁，所以房屋一旦发生漏水未及时发现，后果很可能是整栋房屋报废。笔者本人家里就发生过一次严重的水管爆裂，发现时地基已经是汪洋一片，幸好及时发现，保住了房屋，避免和保险公司无休止的争论，也避免了无家可归，虽然是及时解决了漏水问题，但接下来还有的工作就是如何防止白蚁和地基下陷了，所以如果房屋发生过大量漏水也是有后遗症的。

再举一个笔者本人的惨痛经历，笔者还有一套投资房屋，由于会在一年后推倒做开发，所以笔者就没有花时间验房，交接后就租出去了，直到两个月后收到一张煤气账单显示$1286，当时笔者的心情如同一万头草泥马在奔腾，这两个月租客在里面干嘛了，暖气24小时开也要不了这些费用啊，这时候男人的第6感告诉我一定是什么地方煤气泄露了，第一时间奔赴房屋凭借专业知识和Dog一般的嗅觉发现是灶台下的管道连接完全不合规，幸好管道直通外墙，煤气泄漏发生在户外，否则后果不堪设想。

白蚁和wood borer的危害远远大于人们的想象，在高发区，白蚁的发现率甚至超出30%，也就是说10套房子里有3套房子都有白蚁侵蚀，白蚁侵蚀的地方如果是地基或承重墙等重点区域，极容易造成不可修复的结构性破坏，所以在做房屋检查的时候一定要求验房师做Building&pest inspection两项合并的检查, 一些验房师为了拼价格就只报Building inspection的价格，而买家以为便宜，实则少做了一项非常重要的白蚁检查，住进去后一旦发现白蚁，损失是巨大的，如果找不到蚁巢，完全的白蚁查杀一次最低收费$3000+，修复结构的费用会更加昂贵，甚至很多情况下白蚁对结构的摧毁是不可修复的。

石棉本身是一种非常好的建筑材料，隔热防火隔音防水的效果比市面上的很多板材都要好，而且澳洲的石棉矿产非常丰富，所以早期石棉在澳洲是非常盛行的，石棉制品也是丰富多样的，除了板材，还有管道，隔热棉等。 人或动物吸入石棉纤维在肺部无法排出会导致石棉肺，并可致癌，澳洲政府在1976年明确禁止使用石棉，所以1976年之前的房屋无论是内装修还是屋顶都极有可能有石棉危害，如果石棉暴露在外面是极危险的。

澳洲所有民居家庭的水管分三道管，进水管，下水管和雨水管。进水管不需要解释了，下水管英文叫sewer pipe是我们的生活用水排污管，包括洗菜，洗衣，洗澡，马桶；雨水管英文叫stormwater pipe，负责收集屋顶的雨水到河流，回收到自来水厂，净化后给人们饮用，所以顺带提一下，千万不要找非专业的装修队伍来接马桶了，说不定他们就会把马桶接到雨水管，然后，然后画面太美笔者不在描述（此处有笑脸）。

同时这种做法也是违法的，一旦council的inspector哪天登门拜访发现，会产生昂贵的罚金，这也是为什么所有的水管工都需要持牌，而连接管道都需要申请PIC，自来水厂要备案，避免出现类似的错误污染人们的饮用水。顺便提一下，澳洲的水管工是全世界最牛的蓝领，没有之一，收入直逼大医生，大律师，傲视所有白领甚至金领，笔者会在下几篇公众号文章从专业角度来和大家唠唠澳洲建筑相关的各个职业。如果在买房前不确定管道有没有漏水或堵塞，等到住进去后才发现的话，就等着水管工过来数钱啦。

所有的电器，插排，炉灶，水龙头，窗户的闭合，楼梯的扶手，踏步等400-500项功能性检查，大多数的小毛病都发生在这些功能性检查中，买家其实自己是可以做一些简单的功能性检查的，但是由于验房时间有限，买家往往不熟悉流程，专业度达不到，还是会漏掉很多项目，漏掉任何项目都有可能会让买家在入住后产生居住烦恼和维修费用

在这里又有个知识点，验房时，买家最好请专业验房师，利用验房师的报告替自己省钱，专业验房师一般会使用的设备和工具包括：湿度仪，热成像仪，镭射仪，红外线测量仪，白蚁敲击棍等，出具的报告也会是几十页甚至上百页纸记录着房屋方方面的问题的完整报告并附有房屋各处的照片。这份报告就是买家和卖家讨价还价的最有利的工具，同时也是日后万一房屋有需要报保险的时候，给保险公司呈现的最有力的原始凭证。

最后再补充一点就是，房屋是需要打理和维护的，维护好的房屋100年结构都还是很好的，比如定期做房屋结构和白蚁检查（一般12个月到24个月一次），保持房屋通风，干燥，做好浴室防水，及时清理雨水槽，涂刷防水漆，防锈漆等等，在本人的验房过程中有见过3年房屋就完全不能住人的危房，有见过将近100年地基仍旧保持的很好，只有轻微地基下陷，结构仍非常牢固的房屋，房屋的质量除了承建商也就是Builder的手工影响之外，能够给房屋来带最大影响的就是里面的住客，好像同样一辆车，有些人不保养开3年就报废了，有些人每年按时做保养，精心的维护，跑平坦的公路，可以开十几年，甚至笔者还看过把车开到99万9爆表的新闻，房屋也是一样，需要住客精心的维护，定期做房屋检查，和车子每年送去修车厂做保养是一样，定期房屋检查的目的在于及时发现问题，及时解决问题，好像漏水和漏气那个列子，如果没有及时发现，损失的费用和对房屋的摧毁都是巨大的。

澳洲的99%的民房不是钢筋混凝土结构，没有大家想象的结实，大家每年为几万块钱的小车花费几百做保养，为您几十万甚至上百万的房屋同样花费几百做一次全身体检当然是更必要的。

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