在澳洲买房或是建房本地人和海外人士还是有点区别的，主要区别在于海外人士买二手房有条件限制, 需要得到FIRB允许，FIRB目前的政策是海外人士买二手房只能用于开发用途，不可以自住，自住只能买楼花或是买空地建新房。
本文涵盖了澳洲房产投资的几种常见形式，本人从一个注册建造师（Builder），注册建筑检测师(Building Surveyor)，资深开发项目经理（Project Manager）的专业角度，深入公正的分析澳洲的房产投资，希望能够帮助到所有买房，建房路上的华人朋友，更多关于澳洲买房建房的专业文章可以订阅我们的公众号《澳洲建筑开发百家说》或者添加作者微信233 567 0324. 我们公司的主营业务是承建商业和民用建筑，民用和商业装修，以及监理和验房。
首先说一下澳洲把建筑分为两大类型，一个是民房建筑，包括House，townhouse, unit 等主要是提供住宿，并有开放的空间比如阳台，花园等。 还有一种是商业建筑，如公寓，商场，酒店，学校，工厂等这种有公共设施和公共区域，人流量相对较大的往往都是商业建筑。商业建筑标准相对较高，民房建筑标准相对较低。说完这个概念后面大家在读后面的文章就不会迷惑了。
澳洲买房全攻略---楼花篇
楼花也就是期房，主要是公寓（apartment）和Townhouse（联排别墅）或Unit（单元房），其实上面三种都是开发的衍生品，公寓开发的密度更大，更拥挤，联排别墅和单元房稍微宽敞一点而已，都是被分割过的地块。
澳洲楼花的优缺点：
楼花大多是被分割过的公共产权房屋，
缺点是：
1. 不能再次被分割，无再次开发潜力，升值潜力有限，升值速度不如自有产权独立房屋，澳洲房屋升值潜力分析我单独有一篇文章《教你如何选增值潜力大的地》在我的微信公众号里大家可以参阅。
2. 有物业费，公共产权房屋99%都有物业费，唯独一种没有就是Side by Side townhouse, 有独立的drive way 仅share partition wall.
3. 建筑质量参差不齐，建筑过程验房手续麻烦，无法控制质量，因为买家从开发商手里买房，而开发商把产品交给建筑商建造，所以买家不是建筑商的直接客户，无法控制和对接建筑商，只能通过开发商预约验房，就造成买家联系买家的过户律师，买家过户律师再联系开发商过户律师，开发商过户律师联系开发商，开发商联系建筑商，中间要有好几个沟通，公寓建筑属于商业建筑类型，商业建造过程一般不验房，只做完工验收，但是这几天悉尼发生的Opal事件，证明了商业建造质量也依然堪忧。House, townhouse，unit等在澳洲属于民房建筑类型，各州政府监管力度都不够，属于半无政府状态，一定需要全程跟踪验房或请第三方监理.
至于居住面积和舒适度就因人而异，我本人就非常喜欢公寓或联排，适合年轻人，好打理，虽然已不再年轻，哈哈
楼花的优点也很多：
1. 楼花可以产生正现金流，无论是公寓还是联排通常位置都很好，这和政府规划有关，政府只允许在人口聚集区盖高密度住房，所以公寓和楼花一般都在商业区，租金收益高，适合炒短线的投资客
2. 接上一条，位置好，交通方便，购物方便，居住舒适度高
3. 易打理，由于没有前后花园，或花园较小，省去了打理花园的时间，很多人喜欢花园和游泳池，等你们有了花园你们就知道了，对我们中国人来说是个负担，留着大多是荒废，无时间打理，除非家里有老人，愿意收拾
4. 楼花可以用作负扣税，这点比较难解释，而且随着执政党政策不断的更换，也有可能以后会取消，简单的说就是可以账面上造成亏损，营造投资失败的假象，以此来合法避税。每套房一般可以避税$5000左右，当然也看会计怎么帮你做税了，做的好，真的可以省很多税，澳洲的税高的吓人，交过的都懂这种痛
买楼花的步骤和注意事项
1.预定房屋：
买家从中介那里选到满意的户型支付诚意金（一般是房价的0.25%），中介向开发商预定此物业。
注意事项： 户型，朝向，面积，交通，学区，商场，医院这种就不用说了吧，可能买家比我考虑的还多，还有考虑风水的，至于买在哪里好，我会在后面给出个人建议，但是见仁见智吧。买房前还是多打听一下开发商的背景，有无专业管理团队，澳洲开发门槛低，不像国内有资质，小型开发商太多，很多开发商完全没有开发背景和建筑知识，打一枪换一炮的非常多。
2. 签订购房合同：
买家过户律师会参与购房合同的签订，靠谱的过户律师很重要，否则有你哭一场的。
注意事项：找一枚靠谱的过户律师
3.申请海外人士购房许可（有澳洲身份的居民忽略这一步）：
就是我说的FIRB，专坑外国人钱的澳洲政府部门，绝大部分的楼盘都有FIRB的配额；如果没有，海外买家必须FIRB提交购房申请，这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。买家需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程一般由买家的代表律师协助完成，过户律师的重要性开始显现了，如果你的过户律师忘了给你申请，你就等着被罚吧。
注意事项：还是找一枚靠谱的过户律师
4. 支付首付：
一般是10%，十个工作日内付清，支付到开发商律师的信托账户，收信用保护，并不是由开发商所有。 这点和国内不一样，澳洲开发商很苦，需要自己垫资做项目，所以不会出现国内开发商卷款跑路的现象。
注意事项：交钱后搬个板凳坐等开工
5.建筑施工期：
施工期间，买家无需支付费用。除非购房首付仅付了5%，而购房合同上说明“如果施工期间资金运转不足，开发商可以要求买家即时支付另外5%的首付金”那买家就得补齐。记得除了公寓其他所有的房屋类型都需要全程验房哦，不然收完房，你又得哭一场，澳洲人工贵可不是开玩笑的，建筑过程不发现问题，交房了自己修，费用昂贵到让你怀疑人生，合同不是有保修吗？大家都是成年人就别那么幼稚的还相信合同了，钱都收完了，至于售后就真的看建筑商的良心了，回来算你幸运，不回来那是正常的，我只能说我的经验回来修复的概率极低，打官司是吧，尽管告，我在行业这么多年，没见过几个最后赢的，就欺负你华人不会英文，爱咋咋的，即便赢了官司，也输了时间和精力，比如漏水这种紧急救援问题，刻不容缓，在澳洲，建筑商真的能让你等三个月，不信试试。当然我也见过建筑商有良心的，但是不多,因为建筑商的利润也很有限，维修费用很贵，大家都要养家糊口，为了保持利润，有时候建筑商也不得已为之，当然也不乏没事找事的买家。
注意事项：如果买家需要全程验房，买房合同里就必须要写清楚，否则，开发商和建筑商都可以不配合。澳洲验房机构并不多，在墨尔本华人只有一家持牌机构，就是我们，方氏验房。悉尼目前好像还没有，我们2019年准备进军悉尼和其他州的市场。
6.交割前验房：
通常建筑过程中，建筑商不会通知屋主全程验房，开发商也怕麻烦，不太愿意配合，我们公司也做开发，我自己的项目当然是我本人监理，但是没有监理的开发商，如果您正在读这篇文章，我真的建议你们花点小钱帮买家购买一下全程验房或监理的服务，这样买家安居乐业，你们也会少了交接后的法律纠纷，别只通知买家做完工验收，完工验收是查不到偷工减料的，地基的钢筋尺寸，标号，结扎方法，承重墙，承重梁这些都只有建筑过程才能检查，
注意事项：买家们，买房前问问开发商的背景，有没有专业团队，有没有监理，别买了房住进去就打官司，澳洲的小型开发商非常多，因为在澳洲开发门槛极低，手里有块可开发的地，有几十万就有可能做开发了
7.交割：
之前的交割验房结束后建筑商收到验房报告会需要1-2周修理期，因为往往验房师都能查出几十甚至上百处问题，建筑商修复后，会通知买家交割，记住这时候买家有权要求复查，复查通过了再交割，防止建筑商没有完全修复，或者修复仍不达标，这是极有可能的。切记，切记，否则我们华人就真的哑巴吃黄莲。
总结：
楼花适合超短线的投资客，学生，年轻白领，高收入人群需要负扣税来避税，但购买楼花如果是联排别墅，建议签合同时注明要阶段验房的条款，否则到时候买家想验房都无能为力，因为维州政府并没有强制要求开发商需要配合。
澳洲买房全攻略---二手房篇
关于二手房我写过太多文章，因为太多内容可以写，太多坑，水太深建议立即微信搜索公众号《澳洲建筑开发百家说》，关注我们，里面的文章都读一遍，我敢保证你们买二手房不会入坑。
二手房如何投资？
二手房政府规定只允许有澳洲身份的人购买，除非用作开发用途。可能有些国内人不能理解为什么有人愿意买二手房，同样花钱干嘛不买新房呢？这就是门道了。二手房是很多年前开发时被分割过的地块，那时候很少有联排这种形式，因为地大物博，所以家家户户都是几百上千平米的地块，独立房屋，独立产权，永久使用，想推倒就推到，想再次开发只要符合开发条件就可以开发，这就存在商机了，如果一块1000平的地可以开发成5套联排，每套可以卖100万，500万的销售额，150万的建造费用，你觉得这块地能值多少钱？很可能值200-250万，因为即便这样开发商除去一切费用还有几十万的开发利润，那么这块地就值钱了，本来一块普普通通的居民用地，1000平可能也就150万，当它具备开发价值的时候身价就会暴涨，这就是二手房投资的魅力。所以很多人你以为买二手房是用来住吗？那你就错了，是为了以后的开发。在澳洲值钱的不是房子，而是地块，可开发的地块。
澳洲二手房的优缺点：
二手房缺点是：
1. 破，看起来新，其实还是破
澳洲的二手房存在很多安全隐患，比如结构问题，白蚁，石棉，漏雨，防水失效，管道泄漏，堵塞，线路老化等等，即便很多看起来很新的有年代的房屋也只是翻新了看起来新，其实我们拿热探测仪，湿度仪，白蚁雷达一探测就知道有没有重大问题了，这也是为什么验房这个行业在澳洲这么盛行的原因，华人只是从国内过来没接触过，不知道，我也算是第一个吃螃蟹的华人，第一个进入到这个行业并且成为领头羊的华人公司。我写过一篇文章叫做《买房前须知的20个隐藏陷阱》大家可以看看，在公众号里
2. 二手房附带了很多开发限制条款，非专业人士根本看不懂
先说几个限制类型，overlay, caveat, covenant, easement，这都是跟随一块地的限制不同的类型，都会对这块地的开发潜力，增值潜力有非常大的影响，而很多买家只看懂面积，形状，地理位置，坡度，朝向等等，一块地增值速度不仅和这些相关更重要的是土地的限制条款，我这么说大家就明白了，如果一块地10万平，政府说这块地是保护区，不可开发，对不起，你买了10万平就等着割草吧，废地一块，弃之可惜，食之无味。但是一块地如果只有600平，但是政府说鼓励高密度，可以盖公寓，可能比那10万平还值钱。这就是二手房投资的水，说它深是因为没人带你过河，找对人，有船，再深也不怕。公众号里也有专门说开发的文章，可以读读，我有时间还会继续写
二手房的优点是：
1. 增值潜力大
还是那句话，澳洲投资增值的是地，房子永远在折损，在贬值，如果地有开发潜力，那么增值潜力就大，像前几年的小高潮，不少华人赶上了，2013年60万买的地，2015年涨到100万甚至更高的都有，转手一买，两年赚40万，如果算自住房还不用交税，坐收40万，利用杠杆只花了10万出头 2年400%回报率，这叫投资。当然这种机会得真的懂行的人才能把握住，否则都是走狗屎运，而且这种爆发式增长有多种因素构成，下一个高潮什么时候来，没人会告诉你，也没人能控制，所以自己得懂。
2. 面积大
二手房基本都是很多年前开发的，那时候地广人稀，600平的地都算小地，我之前有个客户从北京来，买了个地自建房，特别自豪的跟我说我家地太大了400多平，我们公司同事面面相觑，以为听错了，多少身边的朋友家住1000平的地，都嫌小，没有网球场，没有游泳池，400平的地在澳洲真的是太小了。
3. 基建设施齐全
同上，老区，虽然房屋老旧，但是周边商场，医院，交通都是齐全的，不会像开发新区那种荒凉的感觉
4. 教育优势
目前新区没有特别好的学校，新区的学校都是新建的，好学校都在老区
买二手房的流程和注意事项：
1. 选房
选房本地有两大网站realestate.com.au 和domain.com.au， 见过很多被坑的，都是因为不比较，这两大网站都有历史售出记录和附近房源的售出记录，澳洲的房屋买房是非常透明的，但是我们却见到很多华人买房时多花很多冤枉钱，见到过一笔最夸张的交易是房屋市值只有300万但买家花了700多万，成交了我们帮忙验房时才知道，这种土豪级冤大头，是没人同情的，别人赚了你钱还会说你傻，所以自己做点研究工作吧。实在研究不明白，就找Buyer’s agent, 我公众号里有篇文章《买房砍价6大绝招》就是教大家怎么买房的。
注意事项：上网调查一下附件和历史成交价，找相关专业人士，如过户律师，验房师，规划师，设计师等给出开发潜力的评估，记得咨询要给咨询费，澳洲没有免费的服务。免费提供服务的都不是专业人士，会误导你。
2. 验房
买二手房和买二手车一模一样，难道买二手车，买家不带懂车的师傅去看看车子是否有问题？那你真是想当冤大头。买房也是一样，出价前当然要验房，房屋没问题再出价，这个顺序千万不要错，我们有见过很多买家都快交接了才想起来验房，快提车了再去验车，定金都交了，卖家会同意吗？这不是一个道理嘛。万一验完了没买成怎么办？白花验房费用了？对，就是白花，但是验房才多少钱？几百而已，房子多少钱？是几十万甚至上百万，万一有严重的结构问题，白蚁，石棉等安全隐患，或者小问题修复费用过高，买下来就得花几万修理费，买家会不会悔的肠子都青了，我们见了太多了，买房时省小钱不验房，买到手后半年打电话说感觉房屋地面有点不平，一查是地基下陷，修复地基要8万，顿时夫妇俩就郁闷了，是卖还是修，卖还不一定能卖出去，因为你不查，人家鬼佬可不傻，人家会找验房师查，就算卖出去也会损失印花税，短期房屋是不会增值的，二手房都是长线投资，修的话就面临巨大的开支，住着吧，还有安全隐患，这时候感觉人生都不好了。
注意事项：强烈建议买家不要省小钱，在出价前，拍卖前验房，最迟也要在出价后的冷静期内验房，这样如果房屋有问题可以全身而退，二手房的问题房屋概率是很高的达到30%以上。
3. 出价或参与竞拍
出价前如果没做验房，这时候不要再错过了，合同里一定要写特殊条款，特殊条款怎么写，我公众号里有一篇文章《买房过户陷阱》 里专门大篇幅的讲解过，看一看，不写特殊条款，如果后悔了到时候会很难全身而退，维多利亚州的法律是偏向卖家的，买家很受伤，合同里的subject to building&pest 条款并不严谨，并不保护买家，一定要写特殊条款
注意事项：拍卖是无条件接受房屋的一切，所以烂房都愿意拍卖形式卖出，这样买家不可以反悔，所以把该做准备工作都做齐了，贷款，验房，估价，过户都整明白了，一旦出手拍成功了，就没有后悔药了。
4. 签约
签约交定金是一起的，一旦签完合同，过了冷静期，可就没后悔药了
注意事项：签约后的三天冷静期是最后一次还可以验房后全身而退的机会，把握住。
5. 等待期
等待期就看买家当时签约时定多久，可以自由选择，有45天，60天，90天甚至更长
注意事项：等待期不是让买家干等，买家要利用这段时间搞定贷款，否则没法交接就麻烦了
6. 交房前验房
经过漫长的等待期，在交接前一周左右，中介会通知买家来验房，目的为了保证现在的房屋状况和之前是一样的，防止等待期被卖家破坏，这时候可以征求卖家同意带之前的验房师一起去，他比较了解房屋的情况，也比较专业，不会遗漏，防止房屋真的有问题没被发现，交接后屋主可不认账
注意事项：卖家在等待期破坏房屋的事件层出不穷，交房前的验房一定要仔细查看，否则都得自己花钱修
7. 交房
到了交房当天，买家只需要听从过户律师安排，那天过户律师会帮买家安排好一切，银行放款，买家等待过户律师通知可以去拿钥匙了，去找中介拿钥匙即可，也会发生不顺利的情况，买家的过户律师也会告诉你怎么应变。
注意事项：过户律师不负责任和负责任天壤之别，谨慎选择过户律师
澳洲买房全攻略---买地建房篇
大家知道每个房屋建房时都需要第三方验房机构的监督，在国内叫监理，在澳洲普通版的叫全程验房就是在建筑过程中参与每一步的验收工作，豪华版的叫监理，但是这些都需要屋主自己另外花钱请，政府并不会有所谓的监管机构。有些稍微懂行的屋主可能听过政府的安全检查员，我们常说的建筑检测师Building surveyor，我本人既是注册Builder 也是注册Building surveyor，我之前在做building surveyor工作的时候其实很少查质量，作为Building Surveyor更多的是关心法律法规有没有符合政府要求，对于质量方便的检查要求其实是很低的，因为行业里大家都默认屋主自己会去花钱找第三方验房机构去做全程验房或监理的工作，所以很多建筑质量细节都是由第三方去检查， 建筑检测师把控好最低标准就可以。公寓这种商业类型建筑一般不需要第三方，只需要完工验收即可，但是house, townhouse在澳洲属于民房建筑类型，建筑质量层次不齐，政府的监督机构并不做严格的质量验收工作，更多是确保安全。
我在过去工作中接触的客户和朋友对买地建房以及建筑商和建筑过程，建造质量等等误区非常大。确实买地建房可以说的内容非常多，也是水最深的，今天我们就好好和大家唠唠买地建房。
买地建房的两种普遍存在的形式：
1. 开发区内买空地自建
2. 成熟区内买破房推倒重建
开发区内买空地自建现在已经基本被volume builder 垄断，什么是volume builder? 简单说就是量产建筑商. 还是听不懂？ 麦当劳，肯德基知道吧，把房屋通过麦当劳，肯德基套餐的形式，标准化，程序化，流程化建造给客户，每年保持至少300套以上的产量就可以称为volume builder. 即使很多builder达不到这个产量，模式都在学习volume builder, 尽量把自己的房屋做到流程化，套餐化，为什么？为了更好把控进度和商业化运作。也只有这样才能引进非专业人士进入，提供简单的培训即可上岗，好像麦当当一个员工培训几小时就可以工作，为什么？因为已经完全程序化了，招你进来你就充当高级机器人，甚至某一天被机器人取代也不是不可能，只有这样产品才不会出现层次不齐，才能商业化规模的运作。
开发区由于地皮相对便宜，最终售价也不高，造价也必须控制在一定范围，所以volume builder和一些模仿volume builder经营模式的小型builder都极尽全力的压低造价来获取客户，甚至有些builder不惜偷工减料来达到目的，至于哪些builder质量好哪些builder质量不好，我们公司每年上千套的验房数量，我相信我有足够的评论资本，但是我是绝对不会公开评论的，我只会告诉你们，这行水很深，找不找自己的第三方监理，找不找第三方验房师，政府没有强制要求屋主，权利在你们手里，你们自便。
还有一种是成熟区内推倒重建，这种模式由于成熟区有可能是高端住宅区，地皮贵，如果建造高端可以售出非常好的价钱，所以豪宅往往都扎堆出现在成熟高档区，所谓的豪宅建造单价每平方米一般在$2500起， 而开发区内的volume builder建造的收费一般是$1000一平方起，有些builder甚至更低，但是记住一分钱一分货，土澳之所土就是因为鬼佬的脑回路还停留在原始的市场经济阶段，绝对不会用中国人羊毛出在猪身上来赚钱，简单的说，在国内有可能客户买到廉价服务，甚至免费服务，因为商家会用免费吸引客户获取客户的个人资料然后从另一个商家那边拿赢利点，但是在澳洲不会，请记住，至少建筑行业就是简单不能再简单地一分钱一分货，有屋主到处比价，找到A公司报价100万建造，找到B公司报价110万建造，然后C公司，D公司，最后还是选择A公司因为觉得A公司最便宜，你放心，A公司给你的东西也一定是最便宜的，客户反驳说，东西是一样的，我找他们报价时给四家公司一样的材料清单，没关系，A公司可以用更廉价的施工队，可以用更简单的收尾方法，更粗糙的完工质量，你也没法把每样材料细化到尺寸和品牌，除非你和我一样是建筑专业出身。那有没有可能A公司由于管理系统好，量大，材料成本低，人工控制的好，所以在同等完工质量前提下更便宜呢？我的回答：如果你愿意赌一把，尽管试试，反正我不相信。
想知道原因吗？ OK，我告诉你们。因为在澳洲，民房建造商（Domestic Builder）每年的保险额度是有上限的，保险额度是什么？简单地说就是你公司营业额的上限！保险公司给你多少保险，你就能干多少活。没有保险，无法接活。澳洲政府就是这么严格，就是这么任性，就是由于这么一个硬性规定，才能保证如果建造质量有问题，或builder跑路，有保险公司理赔。
如果一个建造公司的保险额度是500万，按照每个豪宅收费$100万的话，这个公司一年最多可以建造5套，就不可以再接活了。 所以就出现了两种情况：
1. 供过于求。 由于这种限制导致很多Builder活满了无法接活，市场上能接活的Builder并没有你们想想的那么多，尤其是建造豪宅的builder，往往都是类似于法拉第和大牛一样的存在，一年就做两套，每套价值250万，甚至就做一套价值500万，一年不开张，开张吃一年。
2. Builder会想尽一切办法提高利润率，因为只有500万可以玩，豪宅的话，只能接几个活，每个活都必须要控制在一定利润率否则宁愿不接
所以在这种市场供过于求的状态，本身澳洲工人就少，工人速度又慢，作为乙方也就是Builder永远是挑食的，没有人为了接活而接活，因为根本活都忙不过来，没必要降低利润去接活，不仅是builder，各个施工队，在澳洲叫trade，只要技术好，也是每天挑食，我认识的水泥工，砌砖工，水管工，永远是一副不可一世的状态，问他忙不忙永远不回答忙或不忙，永远答案是“忙到起飞”，因为外面的活实在太多了，工人太少了。
说了那么多，就是为了说明一句话，一分钱一分货，同志们，所以以后建房不要认为同样的图纸，A公司报价低，就找A公司，他便宜有便宜的理由，建房就看自己的预算就行，根据自己的预算和想法来，招标时要理性，不要被低价迷惑。
买地建房的优缺点：
买地建房的优点：
1. 节省印花税。买地后再建房仅按土地价值来交印花税
2. 建造自己的dream house. 买现成的省心，但是只有自己建才能完全按自己的想法去设计，建造自己梦想的家园
3. 资金准备时间充裕，可以按照建造进度付进度款
4. 增值潜力大，尤其在富人区，做一个推倒重建的项目市场好的时候赚个一两百万澳币并不是不可能
买地建房的缺点：
1. 操心
2. 操心
3. 操心
如果不想操心就请监理咯，让他帮你安排一切，传达自己的想法，让专业的人干专业的事，事半功倍，自己时间腾出来干更赚钱的事。
买地建房的流程和注意事项
1. 买地
买空地或者买破房，怎么买，我就不教大家了，因为我靠这种技术层面比较高的咨询养家糊口的。
注意事项：怎么买地其实水很深，因为涉及到增值潜力，那么zoning, overlay, caveat, covenant, easement,等等都是能够影响到增值潜力的，普通买家可能只会考虑到，位置，面积，形状，朝向，坡度等等，这是远远不够的。所以花点小钱咨询专业人士吧。
2. 建房选建筑商
建房选建筑商有两种路线可以选择，路线一是找Volume builder或者高端一点的Design and build Builder 这两种建造商就好比一个是丰田，一个是雷克萨斯，一个适合大众或低端消费者，一个适合中高端消费者，两者都有自己的设计团队，模式都和麦当当一样，套餐类型，有些可以在套餐基础上做小幅改动，这种建造商属于一条龙服务，他们会帮你把行业内涉及到的专业人士的沟通工作都做了，有哪些行业内的专家，下面的路线二会说到。
路线二是自己找设计师，找结构工程师，找土地测量师，找地质勘测师，找能源评估师，找建筑测量师等等，把图纸，批文都搞定了再找建造商，这种建造商不帮客户安排图纸和批文，只负责建造，逼格比较高，往往都是顶级的建造商，而往往这种顶级的建造商就是父亲带着儿子，叔叔带着侄子的小作坊，可能一年就做一套，但是一套就够父子俩吃一年，他们打造的是精品和极品，大家可以去toorak和brighton看看那些顶级豪宅还有远郊那种超级豪华的农庄，去问问建造公司，大都是在市面上听都没听过的，连广告和网站都没有，这就叫酒香不怕巷子深，真正的匠人精神。
注意事项：自住预算够的话就找这种，先找个监理，让监理帮你安排前期图纸和批文，代替你和那些专业人士打交道，并参与建筑过程监督建筑质量。预算比较紧就选择第一种吧，一条龙可能更适合你们，建造过程找个验房师就行。至于怎么选建造商，我有公众号一篇文章《如何选择合适的建筑商》对大家或许有点帮助，搜索关注我的公众号《澳洲建筑开发百家说》吧
3. 路线一流程
如果选路线一，就在地还没交割时或房子还没推时就直接找建造商，选定建造商后，跟着他们的流程走就行，一般是先交小定，他们开始土壤测量，出设计方案，然后确定图纸，去选材料和颜色，最后确定建造价格，这时候价格才是最终价格，如果客户不满意可以离开，离开损失的是时间和小定。
4. 路线二流程
建议先找监理，然后让他帮你安排前期的图纸和批文，帮你和相关建筑专家沟通，招标，和监理商量选定建筑商，然后建造。
注意事项：项目是否顺利取决于监理，第三方监理（Project manager）个人建议既然花钱就找持有注册建造师 或 注册建筑师 或 注册建筑检测师 或 注册结构工程师等相关资质的专家，因为遇到质量问题只有他们才有资格对建筑商发配指令，否则建筑过程监理工作很难进行下去，现在市面上项目管理公司绝大多数没有资质，这是维州政府的一个大漏洞，没有法律条款规定PM一定要是注册建筑从业者，但是其他州比如昆士兰都都明确的规定，所以大家要擦亮眼了，真的找了一个没有资质的公司，建筑商都会嘲笑屋主半桶水找了另一个半桶水来指导一个专业Builder做事。
5. 开工后流程
建造就5步，地基，结构，外墙，内装，完工。
注意事项：路线一客户往往建造成本低，预算紧建议选验房师做5次阶段验收，地基检查非常紧张，往往有且仅有一个下午一个小时可以检查并修复，错过了就无法检查和修复，所以验房师要提早联系；路线二客户预算充足，有监理，监理如果是注册建筑从业者是能够检查监督建筑质量的，如果监理本身就是验房师，像我们公司，那就完美，可以出正式的验房报告，哈哈。
澳洲和中国的文化和生活差异
最后我和大家聊聊两国的生活差异，这点我特别的建议即将登陆澳洲或者新移民读一读，因为澳洲确实是一个毁三观的国家，在这里你会看到太多和国内不一样，在国内无法想象甚至无法接受的事情，但在这里却司空见惯的每天发生着，笔者在澳洲生活十几年，也算是老移民了，即便是已经生活在这边很多年的老移民，由于年轻时在国内，仍然保持着国内的思维和理念，还是会有很多理解不了澳洲这个奇葩国家的地方。有些地方和国内真的差别挺大的，我把我的生活和工作方面的感触，和大家分享一下，希望帮助大家完成国内到澳洲心理上的落差转换，先给大家打个预防针，提醒大家千万不要带着国内人的思维模式在澳洲生活，否则你会痛不欲生，永远无法融入这里的人文，享受这里的环境和文明。一家之谈。
1. 澳洲人工贵于产品
澳洲人工贵，到底有多贵，我就举两个例子吧，如果在淘宝设计车身广告，广告贴￥200人民币 设计免费，但是在澳洲，设计费大约￥7000人民币，广告贴￥1000人民币，贴广告人工￥8000人民币 总共￥16000. 同样的东西是国内的80倍价格。 因为这里尊重知识产权，设计就是知识产权，国内不重视，澳洲却非常重视，我自己的车刚做完车身广告就是支付了这么多钱，没办法，但这就是澳洲，你要尊重每一个劳动者的劳动，设计师要养家，贴膜的要养家，打印社老板和工人也要养家，你生活在这里就要适应这里。还有个例子，我家深夜水管爆裂漏水，水管工抢修，收费人民币￥10000左右，耗时两小时。你们没有看错，这就是澳洲的人工工时，在国内多少钱？我不知道，但是我知道肯定要不了一万，可能你二舅打车过来就给你修了。
2. 职业无贵贱之分
在澳洲据说最赚钱的工种是水管工，平均工资是$15万澳币左右，合人民币75万，这句话不太真实，因为我的水管工和他们的水管工朋友一年的收入在$30万澳币以上。我们作为Builder，建筑总包雇佣水管工干活时，还得求着他们，征求他们的时间。笔者在国内工地也做过，如果我都没记错我的印象中，甲方永远比乙方牛逼，但是在澳洲乙方比甲方牛逼，你要适应。澳洲大多数正规公司的老板也不敢对自己的员工蛮横无理，否则会吃官司，被罚款，所以简单点说，老板也是求着员工干活，笑脸相迎，员工效率低下也不能发脾气，员工车比老板的好也比比皆是。墨尔本有个清洁公司据说一年赚3000万澳币，你没看错，就是你看不上的那个洗厕所的清洁公司，一年能挣普通人几辈子的财富，还有个割草公司把生意连锁到全澳洲，一个名副其实的没上市的澳洲版老干妈，是不是瞬间凌乱了，这到底是个什么国家，在中国都无法想象。
3. 客户不是上帝，服务提供商才是上帝
很多中国人客户习惯性的有这种尊卑心理，花钱了就是上帝，就得有人伺候，哈着，如果你们来澳洲，第一个要完成的心理落差就是这个，在澳洲没人哈你，让你花钱花的没尊严的事太正常，如果保持着客户是上帝的心理无法转变，不尊重给你提供服务的那个人，找人做装修不尊重技术工人，去买东西不尊重售货员，去看病不尊重医生护士，去吃饭不尊重服务员，吆五喝六的，那么在澳洲你生活真的会很痛苦，甚至会因此犯事也不一定，这个国家最值得肯定就是保护每个人的尊严，没有人比你低下，也是很多华人留在这里的理由和爱上这个国家的理由。
4. 人很少，专业人才更少，专业人才里会说中文的少之又少，所以不要挑三拣四，得到一个抓住一个
我见到很多华人客户，打电话咨询业务的时候，满世界找报价，最后转了一圈还是找回到我，为什么呢，因为他问来问去最后发现大家认识的能提供验房和监理服务的，持牌并会说中文的只有我，不止建筑行业，很多行业都是这样，其实华人涉足的行业虽然什么都有，但是人数很有限，毕竟墨尔本华人也就不过30万，人脉广的，像我两个朋友圈5000人全满，也就是说墨尔本1/30的人我都认识，或者都认识我。所以建议大家，来到澳洲，尽量不要得罪会说中文的服务提供商，因为很可能你得罪他，此行业就找不到第二个了，找鬼佬行不行？当然行，只要你愿意付更多的钱，享受更差的服务，没问题的，人家可是没情面可讲，尤其像我们这种咨询行业，跟他说话都是要收钱的，和去医院找医生需要挂号费，去咨询律师收咨询费一样，任何行业我敢拍胸脯说，华人都可以做到比鬼佬的性价比高，服务好，我不相信鬼佬可以跟你微信无障碍交流，不相信晚上9点鬼佬还能接你电话，除了沟通方便，华人勤劳的优良传统是当地人无法比的，这也是为什么我们可以在异国他乡扎根的原因。
5. 没有免费的服务
国内这几年生意竞争激烈，逼着商家要用免费模式吸引人流量的方式来赚钱，之前听过国内一个创业公司老板说他的创业模式是羊毛出在猪身上，我非常能理解，这种模式让很多国人都觉得在国内免费的服务在澳洲怎么会要收钱，比如咨询，我上面说的设计等这种非产品类服务，国内人很多是不理解这种服务为什么要收费的，简单的说就是只要涉及到人工，知识的在澳洲不仅要收费，而且比产品本身还贵。因为澳洲最缺的就是人，最尊重的就是人才和知识产权，葛大爷说过啥来着，21世纪最贵的是什么？人才！这点在澳洲非常充分的体现了。
6. 奇葩的法律你得懂
澳洲和国内的文化理念相差还是很大的，很多在国内合法的在澳洲都不合法，比如开车儿童必须做儿童座椅；有些在国内不合法的在澳洲都合法比如，黄赌毒。澳洲赌场，色情和少量自吸大麻都是合法的。从这点就能看出澳洲人的脑回路和中国人是完全不同的，所以在很多沟通方式我们中国人真的不适应老外的交流方式。比如在房屋买卖过程中，一旦房屋上市了，买家就不可以私自敲卖家的门，私自和卖家沟通暗中成交，因为违反了公平交易法，这在国内都不叫事，所以很多华人都试图走捷径，在澳洲都是违法的。还有很多屋主自建房，喜欢偷偷跑进工地去记录进度，在国内再正常不过了，华人会觉得我自己家交给包工头建造我为啥不能进，但在澳洲这也是违法的，违反了OHS安全法，也违法了建筑合同，工地一旦交给乙方，这个工地在建造期内就属于乙方不属于甲方，甲方有权进入工地视察，前提是要通知乙方，并获得乙方同意。
总之，新移民要完成角色转换要抛弃国内的等级观念，适应这里人人平等的生活，尊重和支付每一个为你劳动的人，华人在澳洲虽然人数在慢慢增多，但是其实目前总量还是挺少的，提供专业服务的人才更少，当你们落地，或者在澳洲生活的时候一定会需要非常多的专业服务，比如买房，建房，验房，监理，租房，装修，贷款，过户，生意买卖，就医，孩子上学，华人其实都有涉及，有些行业门槛不高，华人提供商较多，比如房屋买卖可以找到很多咨询，有些专业性较强的华人提供商就很少，比如华人医生全墨尔本也就十几家，总数可能200多人顶天了，华人出庭大律师，绝对个位数，中文学校我就知道一家，验房和监理也就我们一家，华人持牌电工和水管工也非常少，涉及到一些电脑控制电路和管道这种高端技术的可能一个华人都找不到，华人养老院也只有几家可以选择。 还有很多行业你们生活久了会发现这个行业就是个空洞，根本没华人，比如我们开发项目时必用的土地测量师，地质勘测师等我是做了这么多年一个华人都没遇到。所以商业机会还是有很多的。希望大家看完文章能有所收获，也欢迎大家和我交流。
